Wohnungsbau mit strategischen Defiziten (Stand 01/2018)

Als Teil der Klimaschutzpläne schlägt die EU-Kommission vor, die Neuzulassung von Autos mit Verbrennungsmotoren ab 2035 zu verbieten. Doch ist die Infrastruktur der Elektromobilität überhaupt schon weit genug ausgebaut, um diese Anforderungen zu erfüllen? Eine Untersuchung von COMPANY PARTNERS aus dem Jahr 2018 zeigte in diesem Bereich noch erhebliche Defizite bei der Planung und Fertigstellung neuer Immobilien.

Hamburg, 19. Januar 2018 – Schon 2 Mio. Haushalte nutzen Smarthome-Technologien. Von den 325.000 in 2017 fertiggestellten Wohnungen verfügen jedoch nur 700 über eine moderne Smarthome-Infrastruktur. In 2022 wird die Angebotslücke an geeignetem Wohnraum knapp 8 Mio. Haushalte betreffen. Smarthome-Technologie mit Alexa & Co. bleibt damit dem „Do it Yourself“-Markt vorbehalten. Bemerkenswert ist auch, dass angesichts des geplanten Übergangs zur E-Mobilität nur ein verschwindend geringer Anteil neuer Immobilien mit Ladestationen für E-Mobile ausgestattet ist. Dabei sind die Mehrkosten zur Problemlösung nur minimal.

Durchsucht wurden das Neubau-Wohnungs- und -Hausangebot von Immobilien-Plattformen in Deutschland nach den Begriffen „Smarthome“ und „Ladestation“ inkl. synonymer Fachbegriffe. Ferner wurden die Prüfungsordnungen von neun renommierten Universitäten mit den Bachelor- und/oder Masterstudiengängen Architektur untersucht. Auch hier fielen die Ergebnisse ernüchternd aus.

Unter „Smarthome“ versteht man einen Haushalt, in dem Haushalts- und Multimedia-Geräte auch per App und/oder Sprache gesteuert werden können. Zumeist werden Stromverbrauch, Heizung, Licht, Fernseher und Lautsprechern gesteuert – von zuhause oder unterwegs. Mit zunehmender Nachfrage nach Elektrofahrzeugen steigt auch der Ladebedarf in Wohnraumnähe wie der eigenen (Tief-)Garage. Daher wurden die Immobilienangebote auch nach diesem Angebot untersucht.

Wesentliche Ergebnisse

In den Angeboten wurde

  1. Smarthome-Technologie bzw. Infrastruktur
    ausgewiesen bei

    • 2,2 ‰ der Wohnungen
    • 5,9 ‰ der Häuser
    • 0,7 ‰ der Fertighäuser
    • 0,2 ‰ der Anlageobjekte
  1. Ladestationen als Standard bzw. optional ausgewiesen bei
  • 6,0 ‰ der Wohnungen, davon 54% als Standardangebot
  • 0,1 ‰ der Häuser
  • 0,0 ‰ der Fertighäuser
  • 0,0 ‰ der Anlageobjekte

Nur 3,9% der Angebote der Neubau-Wohnungen bieten sowohl Smarthome als auch Ladestationen. Das entspricht einem Anteil von nur 0,2 ‰ aller untersuchten Angebote.

Die Verteilung innerhalb Deutschlands auf die Millionenstädte Berlin, Hamburg, München und Köln ist zudem sehr unterschiedlich: München und Köln führen mit knapp 5 ‰ der angebotenen Objekte die Rangliste an, während Berlin und Hamburg mit unter 0,2 ‰ bedeutungslos abschneiden.

Aus Sicht von COMPANY PARTNERS liegt hier ein strategisches Defizit im Wohnungsbau vor, weil der Investitionsschutz für die meisten Käufer von Neubauobjekten unzureichend ist. Wohnungen bleiben 80-100 Jahre in Nutzung und so lange können sich ggf. auch Eigentümergemeinschaften darüber streiten, ob eine Ladestation im Gemeinschaftseigentum, beispielsweise in der Tiefgarage, nachgerüstet werden soll oder nicht. Bemerkenswert ist, dass „Anlageobjekte“, also Immobilien, die vor allem als Renditeobjekte gekauft werden, nur in seltenen Fällen mit Smartphone-Technologie und Ladestationen ausgerüstet sind. Die technologischen Defizite, insbesondere die fehlende Infrastruktur-verbindung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum, könnten schon in wenigen Jahren zu Wertverlusten führen.

Dramatisch sieht COMPANY PARTNERS diese Lücken vor dem Hintergrund, dass in Deutschland in 2017 nur knapp 325.000 Wohnungen fertig gestellt wurden (knapp 300.000 in 2016) und dass in den derzeitigen Koalitionsverhandlungen für eine neue Regierung erwogen wird, ab 2030 keine Neufahrzeuge mit Benzin- und Dieselmotoren mehr zuzulassen. In 2016 betrug der Anteil der neu zugelassenen PKW 7,3 % aller zugelassenen PKW. Rechnet man diese Zahl hoch, ergibt sich, dass im Jahr 2030 bis zu 3,4 Mio. Elektrofahrzeuge zugelassen werden. Aktuell sind aber nur knapp 1.000 Ladestationen für Neubauwohnungen realisiert.

Gravierender sieht es im schnell wachsenden Smarthome-Markt aus: bereits in 2022 werden 8 Mio. Haushalte Smarthome-Geräte nutzen, was einem Marktvolumen von 4.3 Mrd.€ entspricht. Selbst wenn alle Neubauten ab sofort mit Smarthome-Infrastruktur ausgestattet würden und die Baubranche jährlich 400.000 solcher Neubauwohnräume fertig stellen würde, bliebe ein Nachfrageüberhang von
6 Mio. Haushalten bestehen. Diese müssten ihre Immobilien mit Komponenten aus dem „Do it Yourself“-Markt nachrüsten und auf die Anbindung der Geräte im Gemeinschaftseigentum überwiegend verzichten.

Die Unternehmensberater sehen folgende Ursachen für die Angebotslücken:

  • Die Baubranche boomt und kann zurzeit ihre Immobilien problemlos vermarkten, auch wenn diese über keine Smarthome- und E-Mobilitätsinfrastruktur verfügen.
  • Viele der befragten Bauunternehmen fangen erst jetzt an, sich umfassend mit den Themen Smarthome und Elektromobilität zu beschäftigen.
  • Die Wissensgebiete Smarthome-Technologie und -infrastruktur fehlen in den Lehrplänen und Prüfungsordnungen der Universitäten.

An den Mehrkosten für die Infrastruktur kann es nicht liegen: eine 90m²-Wohnung verteuert sich nach eigenen Berechnungen nur um ca. 1.800 € (knapp 20,-€ den m²), wenn

  • im Sondereigentum
    • statt einfacher Lichtschalter, einfacher Rauchmelder und einfacher Jalousie-Schalter intelligente Smarthome-Funkschalter eingebaut werden
    • alle Räume Netzwerkkabel erhalten;
  • das Gemeinschaftseigentum mit dem Sondereigentum verbunden wird
    • a. um die Waschmaschinen im Keller aus der Wohnung zu steuern,
    • den Ladestand des e-Bikes und/oder e-Cars abzufragen

Weitere 1.000,- € max. sind für eine Ladestation in der Tiefgarage zu veranschlagen.

Zusammen steigen die Kosten auf knapp 30€ je m². Das entspricht einer Verteuerung im Promillebereich, bedeuten aber Investitionsschutz und höhere Wiederverkaufspreise für den Käufer der Objekte.

 

Grafik: Hausquerschnitt mit Verbindung LAN- und Stromkabel zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Untersuchungsumfang

Stichtag für die Untersuchung war der der 28.12.2017. In die Untersuchung einbezogen wurden 115.000 Häuser, 59.000 Wohnungen, 15.000 Anlageobjekte und 1.300 Fertighäuser. Zur Markbewertung wurden die jeweils jüngsten Statistiken zur Smarthome-Abdeckung, den realisierten Neubauten und Entwicklungen im PKW-Markt hinzugezogen.

Keine der untersuchten Plattformen bot auswählbare Kriterien wie „Smarthome“ oder „e-Car/e-Bike-Ladestation“ an. Die gesuchten Begriffe mussten jeweils über die Volltextsuchen ermittelt werden. Kaum besser gestaltete sich die Suche nach „Smarthome“ am Lehr- und Prüfungsangebot der Lehrstühle für Architektur. Es überwogen Null-Treffer mit dem Hinweis der Uni-Suchmaschinen „Meinten Sie Smartphone?“ Die direkte Befragung der Lehrstühle kam zu keinem anderen Ergebnis.

Empfehlungen

COMPANY PARTNERS empfiehlt

  • die Baubranche sollte sich kurzfristig den Herausforderungen der Smarthome-Technik sowie Energieversorgung und Kommunikation im Sonder- und Gemeinschaftseigentum stellen. Das bedeutet: alle Objekte „Smarthome ready“ UND „e-Mobility ready“ anzubieten. Dabei ist die Kommunikationsverbindung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ein MUSS.
  • in den Studiengängen für Architektur und Bauingenieurwesen die Ausbildungs- und Prüfungspläne anzupassen.

Über COMPANY PARTNERS

Als etabliertes Beratungshaus versteht sich COMPANY PARTNERS – gegründet 1999 – als „Unternehmer für Unternehmen“ und Wegbegleiter für den Mittelstand. Unsere Schwerpunkte sind Strategieberatung, Geschäftsprozessoptimierung und Restrukturierung von Unternehmen. Aus unseren Untersuchungen leiten wir Optimierungspotentiale und Alleinstellungsmerkmale für unsere Kunden ab.

 

Quellen